Webinar SAPPK #8 – Pilihan Perumahan Kaum Muda di Masa New Normal

Pada tanggal 6 Agustus 2020, telah berlangsung Webinar SAPPK dari pukul 09.00 hingga 11.36 dengan judul, “Pilihan Perumahan Kaum Muda di Masa New Normal.” Acara ini dilakukan secara daring melalui kanal Zoom yang dihadiri 133 peserta serta disiarkan secara langsung melalui Youtube dengan total jumlah 56 penonton. Pada acara yang dimoderatori oleh Ir. Tri Yuwono, MT. ini, terdapat dua pembicara dan satu pembahas. Pembicara 1 adalah Dr. Allis Nurdini, ST., MT., dan pembicara 2 adalah Mohammad Jehansyah Siregar, ST., MT., Ph.D. Keduanya dari Kelompok Keahlian Perumahan Permukiman SAPPK ITB; sementara pembahas adalah Ir. Eri Prananto, direktur operasi 2 WIKA Realty.

Acara dibuka dengan sambutan oleh Dekan SAPPK ITB, Dr. Sri Maryati, ST, MIP. Beliau menyampaikan bahwa webinar yang diadakan diharapkan mampu memberikan kontribusi keilmuan dalam menghadapi kondisi global maupun lokal terkini. Selanjutnya, moderator memberikan perkenalan singkat tentang KK Perumahan dan permukiman yang menjadi tuan rumah webinar kali ini. Perkenalan yang mencakup anggota, kegiatan terakhir, dan publikasi berupa buku-buku yang telah diterbitkan. Kemudian moderator menjelaskan tata tertib pelaksanaan acara yang harus ditaati oleh peserta Webinar SAPPK #8 2020.

Sesi pertama diisi oleh Dr. Allis Nurdini, ST., MT., Beliau memaparkan penelitian dan pengabdian masyarakat yang tengah beliau kerjakan. Penelitian beliau paparkan berjudul “Pilihan (Choice) Perumahan Generasi Milenial di Perkotaan Pra dan Selama New Normal Studi Kasus: Jabodetabek dan Bandung Raya”. Periode penelitian dikerjakan pada tahun 2019 dan 2020 dengan membandingkan hasil yang diperoleh pada kedua tahun tersebut. Penelitian ini berfokus pada pilihan (choice) perumahan generasi milenial di daerah Jabodetabek dan Bandung Raya. Terjadinya pandemi selama proses penelitian ini membuat tim peneliti Bu Allis memperluas tujuan yaitu menemu kenali apakah kondisi tersebut mempengaruhi pilihan (choice) perumahan generasi milenial. Berikut poin kesimpulan sementara yang disampaikan dalam paparan:

Preferensi Tipologi (Lingkungan, Tapak, Bentuk Hunian)- Cenderung stabil
– Status Milik>Status Sewa, kondisi pandemi menaikkan preferensi sewa
– Middle rise housing atau <10 lantai (73%)

Preferensi Harga- Cenderung stabil pra dan pasca kemunculan pandemi, perubahan terjadi pada preferensi cicilan/sewa yang ingin lebih rendah -> fleksibilitas cicilan.
– Preferensi 80an% kelompok milenial Jabodetabek-Bandung Raya untuk harga rumah yaitu di bawah Rp 500.000.000 (di bawah harga pasar hunian rata-rata saat ini)
– Antara harga rumah di pasar dan keterjangkauan milenial mayoritas terjadi gap, terutama untuk menjangkau rumah milik di perkotaan; hanya 18-21% yang dapat leluasa memperoleh rumah milik dalam mekanisme pasar (harga hunian di atas Rp 500.000.000,-)

Faktor yang mempengaruhi harga/willingness to pay– Nilai preferensi/willingness to pay : Bandung Raya > Jabodetabek
– Teridentifikasi ada “disruptive” pra dan pasca kemunculan pandemi
– Fasilitas, fungsi atau aktivitas yang memancing kepadatan atau mobilitas tinggi berpengaruh negatif (sentimen negatif) terhadap harga rumah

Implikasi Terhadap Perencanaan dan Perancangan Perumahan- Tantangan pemenuhan kebutuhan hunian milik (secure tenure) bagi generasi milenial perkotaan yang terjangkau
– Pentingnya “affordable design” dan “flexible budget” bagi hunian milenial
– Peluang pembedaan karakteristik/ tipologi perumahan Jabodetabek dan Bandung Raya

Pengabdian masyarakat yang narasumber pertama sampaikan berjudul “Penyusunan aplikasi Mobile I-Housing Metric dalam Rangka Penilaian Kualitas Hunian (Sewa) Berbasis Pengguna”. Pengabdian masyarakat tersebut berupa penyusunan aplikasi mobile android I-Housing Metric, yaitu aplikasi penilaian kualitas hunian yang dikhususkan pada hunian sewa pada tahap pertama ini berbasis pengguna secara real-time. Pemilihan hunian sewa tersebut dikarenakan sudah ada pasar yang jelas dan dapat dikerjasamakan dengan institusi pendidikan. Aplikasi ini dapat bermanfaat pula untuk meningkatkan kualitas hunian setelah dievaluasi.

Sesi kedua dibawakan oleh Mohammad Jehansyah Siregar, ST., MT., Ph.D. dengan pemaparan yang berjudul “Perumahan Rakyat Layak Terjangkau untuk Kaum Muda di Era New Normal”. Beliau memaparkan topik yang lebih makro yaitu sisi sektor publik, bagaimana pemerintah menanggapi tantangan yang ada saat ini. Berikut ini adalah poin-poin penting dari presentasi beliau:

Perubahan di Era Kenormalan Baru
Connectivity adalah sebuah kunci.
– Perubahan konsep zonasi ruang perkotaan dan perdesaan.
– Perubahan konsep intensitas tinggi tata bangunan di perkotaan.
– Perubahan arah kebijakan penyediaan perumahan.
– Perubahan regulasi standar bangunan gedung dan lingkungan.

Perubahan Isu dan Kehadiran Negara
Jika sebelumnya isu perumahan berkisar di soal manajemen urbanisasi, affordability, kelangkaan tanah, dsb, yang terus masih diabaikan sampai saat ini, maka era new normal memaksa berbagai pengabaian tersebut untuk segera dipenuhi melalui berbagai pendekatan baru. Isu-isu perkotaan, kelangkaan tanah, keterjangkauan, tingkat pendapatan, dll akan berganti menjadi isu-isu kehadiran negara, kelengkapan prasarana IT, keberdayaan komunitas, ketangguhan keluarga, dst.

People’s Housing Policy Directions
– Public sector led large scale housing development.
– Registered private developers.
– Community based housing as new approach.
– Pro-family housing policy.
– Prefabricated mass – housing.

Policy Implementation Instruments

Badan Pelaksana yang kapabel dan berdedikasi di bidang perumahan, baik untuk public housing dan self-help housing.
Pendanaan dan pembiayaan negara (sovereign finance).
Dukungan infrastruktur teknologi informasi dan komunikasi.

Potential Housing Projects

Apartemen sewa murah di kawasan TOD.
Co-Housing klaster terbatas.
Newtown development di kawasan pinggiran kota (bukan lagi sebagai dormitory newtown).

Sesi ketiga dilanjutkan oleh Ir. Eri Prananto yang membahas materi kedua pembicara dan memberikan contoh kasus di lapangan berdasarkan pengalaman beliau sebagai praktisi. Berikut ini adalah poin pembahasan materi kedua pembicara sebelumnya:

Isu perumahan berbasis generasi atau perilaku sudah banyak dilakukan.
Isu preferensi harga memang sangat berpengaruh terhadap daya jual unit.
Temuan lain bahwa sewa menjadi pilihan yang cukup diminati dibanding hak milik.
Kisaran harga yang diminati adalah 300-500 juta di daerah perkotaan Jakarta dan Bandung.
I-metric Home perlu dipertajam dan dikembangkan lagi agar publik diarahkan dari sisi banyaknya penawaran khususnya sewa.

Pemaparan beliau kemudian dilanjutkan dengan materi Properti untuk Milenial di Masa New Normal. Berikut ini poin pembahasan yang dapat diambil:

Hasil Survey Konsumen Terhadap Pasar Properti
– Era New Normal ini 74,8% konsumen masih aktif mencari informasi properti. Konsumen
tersebut memiliki kisaran angka penghasilan 5-10 juta.
– Sebesar 48% konsumen mengalami pengurangan budget lebih dari 20%.
– 76% Konsumen mencari properti melalui internet.

Strategi Pengembang

Efisiensi Biaya Produksi
– Minimalis
– Modular
– Supply change management
Skema Pembelian
– DP 0%
– DP Bertahap
– Tenor KPR/A panjang
– TAPERA
– Cash Bertahap
– Cuti Bayar sementara
Skema Pengadaan Lahan
– BOT lahan negara
– BOT Lahan pemerintah
Skema Kepemilikan Hunian
– Sewa Jangka Pendek
– Sewa Jangka Panjang
– Milik Bersama

Strategi Produk yang Sesuai

Smart
– Minimalis
– Modular
– Digital Hub
– Smart Living
– [Smart Home, Smart Building, Smartcity, Smart Service]
Green
– Hemat Energi
– Peduli Lingkungan
– Peduli Kesehatan
– [Operasional] Desain Dan Material
Lifestyle
– Akses Strategis
– Desain Interior
– Fasilitas Bersama

Compact
– Terintegrasi
– High Accessibility/TOD
– Mix Use

Strategi Pengembangan yang Sesuai

Mixed-use Development
Pengembangan campuran yang terintegrasi antar fungsinya memudahkan generasi millennial untuk mendapatkan hiburan dan bekerja lebih efektif . Dalam satu tempat bersama.

Transit Oriented Development
Pengembangan yang terintegrasi dengan titik transit mengakomodasi generasi millennial yang membutuhkan aksesibilitas dengan mobilitas yang tinggi. Memanfaatkan lahan negara seperti milik PT KAI dan Jasa Marga.
Micro Housing Units
Pengembangan jenis permukiman yang simple, sederhana dan efisien dengan model yang dapat disesuaikan dan tumbuh sesuai keperluan.

Untuk market milenial diperlukan kreativitas dan inovasi agar mampu menarik minat. Akan ada keseimbangan baru dari sisi market yang berfokus pada kesehatan, dan para pengembang akan berusaha keras agar masuk ke Hal tersebut akan menyeleksi developer dengan produk-produk apakah memenuhi protokol kesehatan agar kerja di rumah nyaman akibat dampak pandemi dan digitalisasi.

Setelah pemaparan dua pembicara dan pembahas, moderator membuka sesi tanya jawab kepada peserta. Pertanyaan datang baik dari peserta di platform Zoom maupun kanal Youtube. Secara bergantian para pembicara dan pembahas menjawab pertanyaan yang diajukan, namun karena keterbatasan waktu maka pertanyaan yang belum terjawab diupayakan dijawab melalui email. Pertanyaan yang diajukan meliputi: Dukungan pemerintah terhadap konsep co-living pada perumahan, penyediaan lahan perumahan sekitar TOD, model kerjasama sewa lahan ke pemilik lahan misalnya KAI, dan prediksi pengadaan rumah di masa depan.

Pernyataan penutup oleh moderator menjadi penanda akhir dari sesi webinar kali ini. Ir. Tri Yuwono, MT. menyatakan pentingnya sistem perumahan kota yang baik yang bisa berkembang mewadahi kebutuhan yang selalu berubah. Mau tidak mau sistem perumahan perkotaan harus kembali ke sistem sewa. Ruang kota perlu dikelola secara tiga dimensi misalnya secara vertikal dan harus bisa diisi bergantian. Basis data yang lemah perlu digarap dan dapat menjadi bentuk subsidi berupa penyediaan data yang akurat. Sebuah kota juga sebaiknya memiliki tipologi rusun yang lengkap, mulai dari rusunawa hingga rusunami, karena selama ini yang ada hanya rusunawa dan rusunami.

Sampai jumpa di Webinar SAPPK sesi selanjutnya!